REITs是什麼?有什麼優缺點?影響因素有哪些?

1. REITs是什么?

REITs:

英文:Real Estate Investment Trust,

中文不動產投資信托簡稱REITs,

定義:REITs是一種不動產證券化的商品把商場、大樓等不動產分割成股股份,讓你“用小錢”就可以投資不動產。

(不動產:不單指房地產,任何有出租收入的土地或建物包括這些土地建築設備都屬於房地產)

核心優勢:定期的股息收益投資REITs的股息率相當優厚,結構上,REIT必須把應課稅收入的至少90%以股息形式派予股東並且除此之外,投資者還享受REITs的升值利息。它的波動比股票小,卻有著不低於股票的回報率。

發起人:早期是商業銀行、抵押銀行、保險公司和房地產公司

        現在多是由非投資顧問型機構、投資銀行和個人組建

投資經理和投資顧問委托管理基金的專業房地產投資專家

種類:

REITs的種類
依據REITs業務類型我們把它分為三類:

權益型(Equity REITs):

這是最常見的一種REITs類型,透過買賣,投資者可以實際擁有及管理不動產,並憑借租金及買賣的價差來獲利

抵押型(Mortgage REITs):

又名mREITs,是一種抵押型REITs以抵押貸款為中心投資者將錢借給房地產所有者或運營商,收入主要來自w利息,這一款對利率上升比較敏感。

混和型(Hybrid REITs):

這種REITs就是將以上兩種REIT的特性按一定的比列合並到一起了,它能夠讓投資者實際持有不動產同時允許抵押貸款,至於這個比例經理人會根據市場狀況進行合理的調整。


      

2. REITs的優缺點

 

優點:

現金股利收入很穩定

    首先,REITs的現金流量很穩定,主要是來自於租金收入、管理維修費用及承租率等其次,美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東,所以REITs的收入很穩定。

REITs的流動性變現性直接投資不動產

REITs的交易方式與股票相同,都是在集中市場進行掛牌交易,且交易門檻也低。

③REITs能分散投資組合的風險

這是因為REITs與其他資產類別的相關系數較低所以能起到分散風險的作用。

④享有賦稅優惠:

    美國法令下,REITs不需支付企業所得稅(corp income tax),

而臺灣規定REITs的信托利益要每年分配,且免征證券交易稅投資收益采取6%分離課稅,“不並入綜所稅計算所以免征證所稅


是許多資產配置會考量的資產之一
   REITs由於具備資產的差異性,比如他和股票有相似之處也有不同點,這種特性導致它成了許多資產配置會考量的資產之一。



缺點:

①具有潛在風險:(債務杠杆...)

其一,REITs的交易成交價並不是固定不變的,它是一種封閉型基金,它會根據市場而變,而市場中有很多因素都可能會影響REITs的價格,比如不動產的景氣好壞、投資人的預期好壞等,

其二,美國許多大型的REITs都有債務杠杆,風險自在其中,

  其三,管理團隊的經營也是REITSs的風險之一,因為REITs是將所有權、經營權分離營運,投資人購買證券並不代表直接買賣不動產,不動產自主處分、經營權等都還是掌握在經營者的手中,而經營者也可能會有失誤的時候,所以這也是我們投資者要留心的風險。

②遇到危機波動大:
每當市場出現波動,恐懼情緒上升時,REITs的波動就會變得極大有時候甚至會比股市更大,2007-08年最大跌幅接近75%


3. 影響REITs的因素有哪些?

影響REITs的因素可以有很多種,下面我們就仔細講講其中2個影響較大的因素:

(1)房地產景氣情況

因為REITs主要中心是在房地產產業,所以不動產市場的景氣循環會首要影響REITs的走勢。

房地產供需狀況、人口與就業數據其實也是影響指標

那怎麼判斷房地產市場的行情呢?

看就業率,

若就業率上升,則表示就業市場良好,辦公大樓、廠辦的承租率也預期提升,REITs的租金收益將也會提升

就業率下降,則表示市場景氣不好,房屋的空置率上升、租金下降,就會影響REITs每年度可分配的收益。

(2)利率變動

市場利率高低,會很大程度上影響投資人持有REITs的意願因為很多投資人投資REITs的收益都是來源於股利息,所以說利率的變動對投資人來有很大的影響,

通常,利率上升的時候,借貸成本增加杠杆報酬會降低這時投資人就可能會因為利率上升轉向更高收益的商品

並且對於抵押型REITs而言,利率變動產生的影響會更加劇烈些,

比如,在利率上揚時,借款人無法償還本金與利息的信用風險就會增大。